Investir dans un mobile home, bonne ou mauvaise idée ?

C’est une excellente question car investir dans un mobile home ou acheter un mobile home dans un camping pour le plaisir requiert des connaissances capitales pour ne pas se tromper et ainsi galérer pendant plusieurs années.

Investir dans un mobile home ou acheter un mobile home dans un camping ?

La distinction entre les deux est importante car elles reflètent à elles deux les trois objectifs que l’on peut atteindre si on achète un mobile home sur un camping.

Investir dans un mobile home reflète deux manières de voir :

1) Investir dans un mobile home pour avoir des vacances gratuites

L’idée est d’acheter le mobile home et se débrouiller pour que les locations paient TOUS les frais annuels. Ainsi, le mobile home permettra à la famille de passer des moments libres dans la « résidence secondaire » pendant les périodes plus creuses.

Cela dit, rien n’empêche non plus de garder quelques semaines pendant les périodes la haute saison mais il faudra juste faire attention à ne pas trop en abuser au risque de voir un manque à gagner trop important.

2) Investir dans un mobile home pour gagner de l’argent

Cette fois, l’idée est d’acheter le mobile home, de rembourser tous les frais avec les locations et en plus de gagner suffisamment d’argent pour que les locations permettent un excédent de trésorerie chaque année.

Voyons maintenant les principales erreurs à ne pas commettre lorsqu’on souhaite investir dans un mobile home ou encore acheter un mobile home dans un camping.

Investir dans un mobile home avant d’avoir trouvé un camping

Cette première erreur est une erreur malheureusement classique mais aussi « dramatique ». Certains personnes flashent sur un mobile home, adorent la manière dont il est conçu et décident sur un coup de tête d’acheter le mobile home sans avoir encore réfléchi où ils allaient l’installer.

On n’oublie pas que installer un mobile home sur un terrain privé est strictement interdit. Il conviendra donc de trouver un camping ou un parc résidentiel de loisir pour pouvoir bénéficier de cette résidence secondaire.

Bilan : il faudra trouver le camping pour installer le mobile home. Le déplacement de ce dernier coûtera entre 6 et 8 euros du kilomètre. Il faudra donc espérer trouver un camping à moins de 500 km si vous achetez le mobile home avant d’avoir trouvé le fameux camping.

Les frais d‘entrée sur le camping s’élèveront certainement à quelques milliers d’euros et il faudra aussi compter sur quelques frais d’installation.

Conclusion : n’achetez pas un mobile home sans avoir trouver le camping auparavant. C’est une erreur grossière qui vous coûtera très cher.

Acheter un mobile home dans un camping avant d’étudier le contrat du camping

Cette fois, vous avez trouvé le mobile home et le camping, la première erreur est évitée, c’est une bonne chose !

Attention à ne pas commettre la deuxième : celle d’acheter un mobile home dans un camping avant d’étudier le contrat de celui-ci.

En effet, vous allez signer un contrat avec un camping et vous devez en connaître toutes les modalités.

L’inverse me paraît totalement inconcevable. Trop de personnes, propriétaires de mobile home, se plaignent au sujet de clauses qui existaient dès le départ dans les contrats.

L’idéal est qu’à la signature, le directeur du camping en personne vous explique les différentes clauses pour que tout soit le plus clair possible pour vous. C’est ce que je fais à chaque achat de mobile home.

Les différents points du contrat doivent correspondre en grande partie à vos objectifs.

Pour prendre un exemple simple, vous ne pouvez pas investir dans un mobile home dans un camping si celui-ci vous interdit la sous location alors que vous vouliez gagner de l’argent.

Même les petits détails doivent être compris. Vous devez savoir si le prix de l’emplacement augmentera chaque année et de combien même si cela n’a qu’une petite incidence. Vous pouvez répercuter le prix dans les locations par exemple.

Ne pas avoir déterminé ses objectifs avant son achat de mobile home dans un camping

Il existe 3 objectifs principaux :

1 -  Achat d’un mobile home dans un camping pour en profiter

Cet objectif reste le plus simple puisque les contraintes du camping n’auront au final que très peu d’importance. L’idéal sera principalement d’avoir un camping ouvert le plus longtemps possible à l’année qui vous plaise.

2 - Acheter un mobile home dans un camping pour avoir des « vacances gratuites »

Cet objectif est très demandé et pour pouvoir atteindre cet objectif, la sous location par exemple doit être possible. Elle doit permettre de rembourser tous les frais tout en permettant de laisser du temps disponible pour profiter du mobile home.

3 - Acheter un mobile home dans un camping pour qu’il soit rentable

Cet objectif est aussi recherché et celui que vise un propriétaire de mobile home qui souhaite gagner de l'argent.

Clairement avec cet objectif, il faut bien étudier le contrat du camping :

    * Vous permet-il de la sous location de votre mobile home ?
    * Quels sont les différents frais annuels pour votre mobile home sur le camping ?
    * Les micro-entrepreneurs ou entrepreneurs sont ils autorisés pour faire l’état des lieux ?
    * Quelles sont les conditions d’accès aux animations ?
    * …

Le fait de déterminer un objectif clair vous aidera à prendre des décisions d’achat de mobile home sur un camping.

Croire que le prix du mobile home est le point déterminant

En effet, contrairement à nos pensées bien ancrées en nous, le prix du mobile home n’est qu’un élément secondaire lorsque vous souhaiterez acheter un mobile home dans un camping.

Il y a plus de problèmes avec des propriétaires qui n’avaient étudié que le prix du mobile home qu’avec des propriétaires qui avaient acheter un mobile home plus cher en ayant bien analysé les contraintes du camping.

Évidemment que gagner un peu sur le prix du mobile home peut être intéressant mais ce n’est pas du tout le point sur lequel il convient de se concentrer au départ.

Il vaudra mieux payer un mobile home 10 000 euros plus cher et avoir les contraintes du contrat adaptées à vos objectifs.

Je conseille également d'acheter, dans un premier temps, un mobile home d'occasion plutôt qu'un mobile home neuf. En effet, il faut savoir qu'un mobile home est comme une voiture ! Il décote très vite et perd de sa valeur chaque année.

Ne prendre en compte que le loyer annuel de l’emplacement

Une nouvelle fois, il ne faut pas voir uniquement le prix de l’emplacement annuel. Personnellement, cela ne me dérange pas de payer un loyer annuel proche des 5 à 6 000 euros si le camping et ses prestations me permettent de louer mon mobile home pour 13 000 euros.

A l’inverse, je n’ai aucunement envie de payer un emplacement annuel à 3 000 euros si le camping met des barrières dans les sous location du mobile home ou encore si le camping ne permet pas d’avoir des revenus locatifs supérieurs à 4500 euros.

Tout est une histoire d’équilibre entre frais et revenus locatifs. Les camping avec un peu de standing et les bonnes conditions sont très appréciables.

Ne pas vérifier si la sous location du mobile home est autorisée

Ce point vous paraît idiot ? Et bien pas du tout. Certains camping empêchent la sous location et d’autres empêchent la sous location pendant certaines périodes de l’année.

Ce point doit être clair pour vous. Aucune subtilité ne doit persister.

Il y a encore des commentaires de propriétaires désabusés parce qu’ils ne peuvent pas louer leur mobile home alors que cela était clairement énoncés dès le départ sur le contrat.

Il est strictement interdit de faire ce type d’erreurs.

Penser que acheter un mobile home est rentable sans effort

C’est une erreur qui est faite régulièrement. Il s’agit d’une erreur « psychologique » mais elle reste importante dans la conception de l’investissement.

Il n’est quasi impossible d’investir dans un mobile home et de le rendre rentable si on ne loue pas par soi-même.

On peut bien évidemment déléguer les états des lieux en utilisant le procédé que l’on souhaite mais il faut savoir trouver ses locataires soi-même. D’ailleurs, toute la base de la stratégie de la location courte durée s’appuie sur ces procédés.

L'expérience montre que dans le monde du mobile home, très peu de propriétaires veulent faire des efforts et passent plus de temps à se plaindre qu’ils ne louent pas.

Je le répète : la sous location de son mobile home doit être autorisée par le camping et le propriétaire doit se mettre en tête de tout faire pour remplir son mobile home. A mon sens, c’est d’ailleurs ce qui est le plus intéressant.

Investir dans un mobile home peut être très rentable en respectant ce type de conditions sine qua none.

Penser que si le camping n’est pas ouvert à l’année, c’est rédhibitoire

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas du tout une obligation. Même si le camping ferme quelques mois dans l’année, cela peut ne rien changer à la rentabilité ou très peu.

L’État impose de plus en plus des périodes de fermetures aux campings. Ils n’ont pas d’autres choix que de fermer et donc de couper l’accès à l’eau et à l’électricité.

Cela dit, un mobile home est « purgé » l’hiver, ceci évite les problèmes de tuyauterie en cas de gelée.

Il vaut mieux donc un mobile home qui a subi l’hivernage plutôt qu’un mobile home qui ne serait pas loué avec ces tuyauteries pleines. Ceci pourrait provoquer des dégâts pénibles.

Ne pas avoir compris que le camping est une entreprise qui doit faire des bénéfices chaque année

Une nouvelle fois, vous n’êtes pas la seule personne à vouloir gagner de l’argent. Toute entreprise a pour objectif essentiel de gagner de l’argent.

Les campings sont des entreprises et à ce titre, ils doivent faire des bénéfices en utilisant différents leviers :

     * Les locations de leurs mobile homes
     * Les locations d’emplacement annuelles aux propriétaires
     * La vente des accès à leurs animations
     * La location des mobile homes des propriétaires en échange de commissions
     * …

Il est donc essentiel de ne pas perdre de vue que la solidité de l’entreprise est capitale pour que les règles ne changent pas au cours des années.

Un camping qui vous laisse sous louer votre mobile home et garder 100% des revenus locatifs, c’est excellent à conditions que le camping gagne de l’argent par le biais d’autres leviers.

Il faut donc accepter certains points qui diminuent un peu la rentabilité, c’est à nouveau une condition sine qua none.

Croire que l’on doit faire l’état des lieux de son mobile home dans le camping

C’est un point qui est souvent très mal compris. On peut faire de la sous location de son mobile home et garder 100% des revenus locatifs si le camping l’autorise.

J’en profite pour dire que je connais des campings qui l’autorisent depuis des dizaines d’années sans aucun changement.

Et, bien entendu, il faut pouvoir déléguer la partie accueil, la partie état des lieux du mobile home.

Beaucoup de personnes propriétaires de mobile home ou non se sont lancés en micro entreprise et pratiquent ce type des états des lieux. Il faut trouver les personnes qui correspondent et qui font cette activité sérieusement.

En règle générale, ceci se passe très bien et les locataires apprécient énormément l’accueil.

Pour compléter avec mon exemple, j’habite à 200 ou 400 kms de mes mobile homes, il est donc impossible pour moi d’effectuer le moindre accueil. Cela ne m’empêche pas d’être en contact permanent avec les personnes qui accueillent mes locataires.

Ne pas avoir compris que le mobile home ne vaudra plus rien à la fin de son exploitation dans le camping

C’est un point important et il est facile de ne pas se tromper.

Il faut partir du principe que le mobile home vaudra 0 euro à la fin des années de sous locations. En faisant ceci, vous ne commettrez aucune erreur de calcul.

Dites-vous que la durée de vie d’un mobil home est de 25 à 35 ans voire plus s'il est bien entretenu et qu’ensuite, il sera bon à recycler. Si vous remboursez votre mobile home en 7 ans, je vous laisse calculer le nombre d’années pendant lesquelles, il sera possible de l’exploiter.

Ne pas optimiser la sous location de son mobile home dans le camping

Ceci est à nouveau une grossière erreur.

Pour investir dans un mobile home, il faut comprendre que des tests seront à faire dès le départ pour multiplier le nombre de nuitées.

Pour remplir un mobile home, il faut donc trouver sa ou ses stratégies locatives en essayant, en améliorant et en dupliquant.

Beaucoup trop de propriétaires ne font que trop peu d’efforts pour sous louer un maximum leur mobile home. Ils n’imaginent absolument pas tout ce qu’il est possible de faire pour louer plus et louer mieux.

Il faut adopter le comportement inverse, être curieux et vous verrez que les réservations décolleront.

Imaginer que les animations du camping ne permettent pas de louer beaucoup plus cher son mobile home

Ne croyez pas ceci ! L'expérience montre que certaines personnes louent les mobile homes uniquement pour que leurs enfants passent 15 jours inoubliables.

Pour certains, le prix de sous location est secondaire, ils regardent ou questionnent d’abord sur le système d’animation.

Ils souhaitent clairement que leurs ados « s’éclatent » et veulent être tranquilles à ce sujet.

Les animations permettent donc de sous louer son mobile home très cher.

Croire que la sous location est fixe et ne fluctue pas

Attention, la sous location varie en fonction des années. Je parle tant en terme de semaines de location que de prix sur certaines semaines.

Il m’arrive de louer 20 semaines une année et 26 une autre.

Même si les prix sont fixés au départ, il est parfois judicieux de diminuer certains tarifs pour pouvoir remplir. Il y a des saisons qui demandent plus de réductions que d’autres. MAIS, on ne réduit les tarifs qu’en toute dernière minute, cela ne sert à rien de casser les prix trop tôt.

Le bilan annuel ne varie pas énormément mais on ne peut pas se dire dès le départ : chaque année je gagne 12480 euros.

Il y a des variables à prendre en compte (le temps, votre réactivité, une coupe du monde, un bac décalé, …).

N’écouter que les avis négatifs des propriétaires de mobile home sur les campings ou dans les forums

S’il vous plaît, épargnez-vous ! Les discours négatifs, non constructifs sont présents partout mais il est impossible de connaître toutes les variables.

Les forums restent des endroits ou beaucoup viennent déverser leurs discours négatifs, parfois fondés, mais très souvent très erronés.

  Pensez-vous vraiment que ceux qui réussissent passent leur temps sur ce type de réseaux ? Non, ils réfléchissent à comment faire mieux !

Je n’ai pas dit qu’il n’y avait pas eu d’abus à certains endroits et à une certaine époque mais il existe une multitude de choses positives à réaliser. Si j'avais écouté tous les avis négatifs que j'ai lu sur les mobile homes, je n'aurai jamais acheté le premier !

Ne pas récupérer la TVA sur son mobil home

C’est un détail un peu « autre » mais il a son importance.

Beaucoup pensent qu’il n’est pas nécessaire de déclarer les revenus locatifs, c’est faux évidemment !

Il existe un statut fiscal très adapté pour déclarer les revenus locatifs, c’est le statut LMNP au réel simplifié (assujetti TVA).

Sans entrer dans les détails, ce statut permet d’optimiser la fiscalité tout en récupérant la TVA sur le mobil home.

     Ex : un mobil home coûte 40 000€ TTC, vous récupérez 6 666€ de TVA sur votre compte.

Investir dans un mobile home est une histoire de réflexion

Vous l’avez compris, il faut réfléchir avant d’acheter et non tergiverser. Votre réflexion sera la source de vos avancées.

Fiez-vous à l’expérience d’un propriétaire qui avance avec le sujet mais mesurez toujours le discours des personnes très négatives qui ne donnent qu’une version des faits.

Pouvoir atteindre ces objectifs avec les mobile homes demandent une étude des lieux et du contrat. Les conditions doivent être en adéquation avec votre objectif.

Cela est totalement envisageable et cela dépend évidemment beaucoup des campings et des moments. Bien acheter un mobile home dans un camping est une histoire de localisation et de timing.

A très bientôt et excellentes recherches.

Merci à Yann Marjault

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Alors à bientôt au 06 01 35 17 25 (si je ne réponds pas, laissez moi un message, je vous rappellerais).

Fred